В связи с уходом зарубежных компаний из России, которые формировали треть спроса на офисные площади в Москве, на столичном рынке бизнес-центров может произойти серьезный спад.

Так, прогнозируется, что по итогам 2022 года в этом сегменте освободится площадь в 800 тысяч квадратных метров, чего не было с 2012 года. По мнению представителей рынка, офисная недвижимость сможет оправиться от кризиса не раньше 2024 года.

АРЕНДА ЛИ?

Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia Мария Зимина в беседе с Telegram-каналом «Радиоточка НСН» подтвердила, что уход компаний из бизнес-центров действительно плотный, в связи с чем на рынке появляются новые виды предложений по аренде.

«Появляется много помещений, предлагаемых арендаторами на субаренду (условие, при котором арендатор сдает помещение третьему лицу, при этом он сам снимает его – прим. НСН). То есть подписанные долгосрочные контракты сразу вернуть арендодателю сложно, порой невозможно, и арендаторы предлагают их на рынке. Этот поток помещений с хорошей отделкой становится больше. Из больше, чем в локдаун. Рано или поздно субаренда выйдет на вакансию собственников, и у них будет больше процентов вакантных помещений, чем они привыкли работать. Но сказать, что кризис нагрянул везде – сложно. В этот раз вакансия будет проявляться в помещениях, которые давно были сданы. В то время, как предыдущий период был связан с тем, что помимо проблем со спросом было еще много понастроено в один момент. По сделкам по аренде в первом квартале 2022 года показатели были более низкие, чем мы обычно привыкли. Но пока это не драма. Пока количество метров, с которых арендаторы уехали, превышает те метры, которые взяли в аренду. Это необычный показатель: обычно берут больше, чем отдают», - рассказала она.

«СТРАШНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ»

При этом представитель департамента офисной недвижимости считает, что на рынке будут наблюдаться и другие отрицательные тенденции, связанные с сокращением инвестиций в строительство.

«Для меня на рынке коммерческой недвижимости наиболее страшным последствием является задержка новой стройки. Скорее всего, очень долго девелоперы не будут решаться строить новые проекты, кроме текущих. Инвесторам это уже будет неинтересно, в том числе в отношении финансовых показателей, потому что сейчас здания не получается строить дешево. Арендная ставка действительно не оправдывает расходы. По стройке новых зданий ожидается спад ввода в этом и следующем году. А дальше точно будет пауза, потому что инвесторы вряд ли с этими скачками спроса будут вдохновлены офисной недвижимостью», - добавила Зимина.

СКЛАДЫ ИЛИ КОВОРКИНГИ: КАК БУДУТ ИСПОЛЬЗОВАТЬ ОФИСЫ

В то же время она считает, что в сложившейся ситуации представители рынка коммерческой недвижимости вряд ли будут перепрофилировать свои помещения для аренды.

«Офисные помещения не будут использовать под складские нужды, потому что это разный формат. Сейчас чаще всего освобождают А-класс – это красивые дорогие здания со стеклянным фасадом и красивыми лобби. Очень сложно себе представить, что арендатор будет готов их как-то перепрофилировать, так как интерес к этим зданиям все равно будет - вопрос в цене. Складская недвижимость другого формата. Вряд ли будут тридцатиэтажные склады. Но, наверное, арендодатели в сложных случаях будут пробовать переделывать свои помещения в помещения гибкого пространства, во флексы и коворкинги, для того, чтобы сдавать по другой модели, чтобы быстрее получить оборачиваемость. Может, будут совершать сделки по продаже блоков. Но могут быть какие-то моменты в коммерческом использовании офисного помещения: формат сделки, ее срок, ставка», - предположила специалист по коммерческой недвижимости.

БУДУЩЕЕ ЗА КОВОРКИНГАМИ?

Согласно данным исследования единого цифрового пространства для всех участников рынка коммерческой недвижимости М2data, поступившему в распоряжение НСН, сейчас в Москве работают около 272 локаций в сегменте коворкингов, гибких и сервисных офисов. Более 60 из них заполнены на 100% и пока не сдаются. Большая часть свободных коворкингов сдает рабочие места трех типов: фиксированные, нефиксированные и места в отдельных офисах. Гибкие и сервисные офисы сдаются в основном только через аренду отдельных офисов (блоков).

Руководитель отдела данных М2data Кристина Сорокина в беседе с «Радиоточкой НСН» рассказала о нестандартных предложениях коворкингов и гибких офисов.

«Например, когда вообще нет возможности забронировать место на месяц - только почасовая или дневная оплата. Тогда стоимость за месяц можно рассчитать только по количеству рабочих дней. В некоторых коворкингах фиксированные и нефиксированные места являются одними и теми же местами. Если приобрести абонемент на месяц - место фиксируется, если оплатить один день - место будет нефиксированнным. Можно также заметить довольно необычный результат, когда, к примеру, средняя ежемесячная стоимость нефиксированного рабочего места в коворкинге, расположенном в здании класса А, оказывается дешевле, чем в здании класса С», - добавила она.

По словам Кристины Сорокиной, это может быть связано с небольшой выборкой самих коворкингов в зданиях класса С и типов сдаваемых мест. К тому же в коворкингах, которые располагаются в зданиях класса А/А+, часто просто нет возможности арендовать нефиксированное место.

«Но в целом средняя стоимость рабочего места в Москве вполне просчитывается - и ставки в последнее время изменились незначительно. Также наблюдается плавное увеличение числа свободных рабочих мест в коворкингах Москвы по сравнению с мартом-апрелем 2022 года в пределах 3-5%», - отметила руководитель отдела данных М2data.

ДОРОГО-БОГАТО?

В М2data также сообщили, что средняя стоимость за одно рабочее нефиксированное место в Москве в месяц составляет 15 тысяч 694 рубля, за фиксированное - 19 тысяч 674 рубля, а рабочее место в отдельном офисе в среднем – 24 тысячи 896 рублей.

«При этом разница по стоимости может быть кратной при рассмотрении разных округов или классов зданий, где находятся коворкинги. К примеру, в центральном округе Москвы, в здании класса А/А+, стоимость одного рабочего места в отдельном офисном блоке может доходить до 60 тысяч рублей в месяц и иногда превышать эту сумму», - говорится в исследовании компании.

Однако директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia Мария Зимина считает, что арендная ставка будет снижаться.

«Как это не удивительно - по ценам пока не видно серьезного тренда вниз. Наверно, все ожидают, что, может быть, по окончанию лета начнутся сделки, и будет понятно, что ставки аренды снижены. Пока в тех переговорах, которые мы ведем, практически не обсуждаются долгие сроки. Из-за того, что турбулентность очень большая – срок аренды обсуждается на два-три года. Пока арендная ставка не снижается, скорее, идут работы с показателем индексации. Инфляция сейчас высокая. Никто не планирует платить такую индексацию, поэтому мы больше бьемся об этот параметр. Но я думаю, что ставки аренды неизбежно пойдут вниз. Однако это будет зависеть от здания к зданию: если оно сильно пострадало – арендодатель будет предлагать более привлекательные ставки по сравнению с аналогом. А если в здании один этаж – то постараются сдать по цене этого здания», - заключила она.

Ранее управляющий директор компании Praedium, президент Ассоциации «КОКОН» Александр Ошурко в беседе с Telegram-каналом «Радиоточка НСН» предположил, что уже осенью новые компании займут площади международных корпораций, которые в настоящий момент приостановили или полностью завершили свою деятельность в России.