Сегодня суды стали чаще смотреть не только на факт заключения сделки купли-продажи квартиры, но и на добросовестность покупателя. Чтобы не лишиться недвижимости, приобретатель жилья должен проявить разумную осмотрительность — нотариально заверить сделку, зафиксировать заключение договора на видео, использовать безналичные расчеты и так далее, а при необходимости предложить продавцу пройти добровольное психиатрическое освидетельствование. Об этом НСН заявила эксперт по недвижимости Наталья Перескокова.

После «дела Долиной» российские суды вдвое чаще стали защищать покупателей квартир. Об этом сообщило издание «Известия». Так, если в 2025 году суды поддерживали покупателей квартир, проданных под влиянием мошенников, лишь в 41% случаев, то в 2026 году — уже в 85% случаев. Отмечается, что перелом произошел после декабрьского решения Верховного суда по делу певицы. Таких споров за последние полтора года было около 150, но каждый из них бьет по доверию ко вторичному рынку. По словам Перескоковой, изменилось и поведение участников рынка.

«Судебная практика постепенно меняет поведение участников рынка. После резонансных дел суды стали гораздо внимательнее оценивать не только факт заключения сделки, но и добросовестность покупателя. Если раньше некоторые рассчитывали оспорить договор, ссылаясь исключительно на состояние продавца, то сейчас этого уже недостаточно. Количество попыток использовать подобную схему снижается, поскольку становится очевидно, что автоматически признать сделку недействительной не получится. Тем не менее, подобные иски продолжают встречаться, особенно когда речь идет о пожилых собственниках, людях с психическими заболеваниями, зависимостями либо тех, кто перенес тяжелые заболевания. Каждая ситуация рассматривается индивидуально», — сказала Перескокова.

Собеседница НСН также объяснила, что нужно для того, чтобы суд встал на сторону покупателя недвижимости.

«Сегодня ключевое значение имеет комплекс мер, которые предпринял покупатель для проверки сделки. Суд оценивает, проявил ли он разумную осмотрительность. Поэтому желательно не только получить стандартные справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, но и провести нотариальное удостоверение сделки, если это возможно, зафиксировать процесс подписания договора и согласие сторон на видео, обратить внимание на то, чтобы продавец лично вел переговоры, понимал условия сделки, цену, порядок расчетов, мог объяснить мотивы продажи. Также следует использовать безналичные расчеты с полной фиксацией движения денежных средств, сохранить переписку, протоколы переговоров, документы об оценке объекта и иные доказательства того, что сделка совершалась открыто и добровольно», — добавила эксперт.

Она также указала на то, что продавцу можно предложить добровольное психиатрическое освидетельствование.

«При наличии малейших сомнений в состоянии продавца нужно предложить ему пройти добровольное психиатрическое освидетельствование. Это не обязательная мера, но она может стать весомым доказательством добросовестности покупателя. Важно понимать, что справки из диспансеров не гарантируют безопасность сделки, — они лишь подтверждают, что человек не состоит на учете или что сведения на определенную дату отсутствуют. Они не свидетельствуют о его способности осознавать значение своих действий именно в момент подписания договора. Поэтому суды все чаще оценивают не отдельный документ, а всю совокупность обстоятельств и действий покупателей по проверке сделки. Более того, справки из диспансеров берутся по месту регистрации, там просто говорится о том, что человек в этот диспансер не обращался. Но он мог обращаться в частные платные медицинские учреждения или в медицинские учреждения за границей», — подчеркнула собеседница НСН.

Впрочем, отметила в заключение Перескокова, разрешение спора целиком зависит от судьи.

«Если покупатель не проявил должной осмотрительности, в этом случае суд, возможно, примет решение в сторону продавца. Но все зависит от самого судьи. Иногда складывается впечатление, что люди в мантиях вообще забывают о правосудии, порой их решения вызывают полное недоумение. Новый председатель Верховного суда России Игорь Краснов более-менее всех взбодрил, но раньше суды делали, что хотели. Именно он переломил эту статистику», — подытожила она.

«Эффектом Долиной» или «схемой Долиной» называют план продажи квартиры, когда продавец получает деньги, а затем через суд признает сделку недействительной, заявляя, что действовал под давлением мошенников. В результате покупатель теряет и квартиру, и деньги.

Термин появился после громкого скандала с певицей Ларисой Долиной в 2024 году, когда она продала свою квартиру в Москве Полине Лурье, а вырученные 112 миллионов рублей передала мошенникам. Сначала Долиной удалось вернуть свое имущество через суд, однако в декабре 2025 года Верховный суд России отменил решения нижестоящих инстанций и признал Лурье добросовестной покупательницей.

Ранее сообщалось, что риелторы ужесточили контроль при покупке жилья, чтобы защитить покупателей от мошенничества по «схеме Долиной».