«Своевременно» свернуть программу льготной ипотеки предложила глава Центробанка Эльвира Набиуллина. Выступая на этой неделе в Госдуме, руководитель финансового регулятора заявила, что в противном случае на рынке недвижимости может возникнуть "ипотечный пузырь".

Напомним, в апреле в России была запущена программа субсидирования ставок по ипотеке, которую можно было взять под 6,5% годовых. Она привела к резкому росту ипотечного кредитования, объемы которого в этом году уже к октябрю побили рекорд 2018 года. За январь-сентябрь было выдано ипотечных кредитов на 3,25 трлн рублей. Но, одновременно начался и рост цен на недвижимость. В частности, новостройки подорожали к ноябрю на 10,5%.

Программа льготной ипотеки должна была завершиться 1 ноября, но в октябре президент Путин предложил ее продлить. После чего правительство "решило" пролонгировать субсидии до 1 июля 2021 года.

Почетный член Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев в эфире НСН опроверг заявления главы Центробанка об угрозе возникновения "ипотечного пузыря" из-за государственного субсидирования ставки.

«Рост цен на жилье сейчас связан не с льготной ипотекой! Цены, ведь, растут на все объекты – жилые, загородные… А льготная ипотека распространяется исключительно на новостройки. Более того, продление этой льготной программы до первого июля, наоборот, снизило сейчас потребительский спрос на новостройки. Раньше говорили, что эта льготная программа до конца года, и все, больше ее не будет. Пролонгация на шесть месяцев позволила людям не торопиться с этими решениями, а спокойнее сделать выбор, и потенциальный спрос реализовывать не за полтора месяца, создавая ажиотаж на рынке, а приобрести недвижимость спокойно в следующем году», - объяснил Апрелев.

С его точки зрения, рост покупательского спроса связан, прежде всего, с обесцениванием рубля.

«Люди смотрят именно на падение курса национальной валюты. Еще одной причиной стало падение ставки по депозитам в 2-2,5 раза по сравнению с той, что была до начала пандемии. Люди начали снимать деньги в банках. Сегодня депозиты – это 3,5-4%, а доходность от сдачи жилья в аренду – 4-5%. И третья составляющая: люди ранее откладывали покупку недвижимости, ожидая дальнейшего снижения цен. Оно прекратилось, начался рост, и люди стали покупать сейчас. И я думаю, что этот рост цен не является долгосрочным, потому что связан именно с обесцениванием рубля. Кроме того, у нас доходы населения упали на 15-20% в зависимости от региона, а рост цен на недвижимость в таких условиях – это нонсенс. Понятно, что недвижимость покупается из долгосрочных накоплений, поэтому пока падение доходов не сказывается, но потом это приведет к корректировке, если доходы населения не вырастут», - отметил риэлтор.

Поэтому, считает он, опасения главы ЦБ насчет возникновения ипотечного пузыря на российском рынке недвижимости лишены оснований. Собеседник НСН напомнил, что ипотечный пузырь в США, ставший отправной точкой глобального финансового кризиса 2008-09 годов образовался совсем в других условиях.

«Я не знаю, почему Набиуллина заявила об опасности "ипотечного пузыря". Наверное, она не хочет поддерживать эту программу. Угроза пузыря возникает только в одном случае, как это было в Америке на ипотечном рынке. Там был кризис перепроизводства. То есть люди приобретали не единственное жилье с целью проживания, а для того, чтобы его перепродать через определенное время на фоне слишком больших темпов роста цен на недвижимость. Тогда цены росли порядка 10% годовых – для Америки это очень большая доходность на фоне депозитов, по которым выплачивают 1,5%, и на фоне ипотечных кредитов, которые стоят 3-4%, - естественно, это выгодная история, и люди просто инвестировали в ипотеку. А ипотека – это не коммерческий продукт. Это продукт, решающий социальные вопросы населения. Но, значительное число американцев использовали ипотечные продукты для коммерческих операций – приобретения недвижимости с целью ее перепродажи. Когда стало ясно, что перепродать дороже будет невозможно, что есть кризис перепроизводства, возник кризис ликвидности. У нас же, по статистике, в одной квартире живут две семьи. У нас до кризиса перепроизводства более чем далеко. Другое дело, что платежеспособность населения низкая. Здесь может быть проблема, но никак не с "ипотечными пузырями"», - заявил НСН Апрелев.

Иначе видит ситуацию вице-президент группы компаний «Бест-недвижимость» Олег Самойлов. По его мнению, возникновение ипотечного пузыря в России вполне реально.

«Я не просто вижу эту опасность, я считаю, что эта опасность уже вовсю развивается. И боюсь, что если не будут приняты меры по свертыванию программы в ближайшее время, ситуация усугубится. Любая ипотека, даже выдаваемая по минимальным ставкам, это заемные средства, которые надо возвращать. Поэтому нужно смотреть, какова реальная платежеспособность домохозяйств, есть ли ресурсы, которые позволят им обслуживать эти платежи. Ни для кого не секрет, что реальная платежеспособность снижается. Запасы домохозяйств, которые были сделаны в тучные годы, в значительной степени проедены. Есть ли у нашей экономики перспективы в ближайшее время, которые позволят гражданам улучшить свое финансовое положение? Пока ничего этого не видно. В том числе и коронавирус диктует свои ограничения», - заявил Самойлов в беседе с НСН.

По его мнению, в России речь идет о кризисной ситуации в экономике, которая грозит дальнейшим обнищанием населения. То есть людям просто нечем будет платить за уже взятый кредит.

«Сейчас на этой ажиотажной волне население активно набирает кредиты. При том, что оно в России уже довольно сильно закредитовано. Да, можно воспользоваться кредитными каникулами. Но только один раз. Пройдет еще полгода-год, ситуация в экономике не улучшится, и возникнет вопрос: дальше что делать? Нужно платить, а денег нет. На мой взгляд, сейчас пузырь надувается на ажиотаже «хватай квартиру, а то подорожает!». И она уже реально дорожает. Но, потом нечем будет платить, будут просить забрать квартиры, цены начнут падать. Через некоторое время в принципе будет невыгодно оплачивать кредит, потому что квартира уже не будет того стоить. И дальше – тяжелый удар по банковскому бизнесу. Примерно десять лет назад такая картина была в Латвии. Результат был ужасный. Люди остались без денег, которыми они оплачивали ипотеку. А банки – с огромным объемом существенно подешевевшей и никому по этим ценам не нужной недвижимости. Президент и премьер-министр пытаются к этому вопросу с социальной точки зрения подойти, но Центробанк на то и финансовый регулятор, чтобы следить за тем, чтобы социальные заявления не превращались в популистские», - пояснил собеседник НСН.

Поэтому, считает он, программу льготной ипотеки надо было закончить уже 1 ноября.

«Не надо было продлевать. В текущей неопределенной экономической ситуации это игра с огнем. Русская рулетка. Если будет развиваться пессимистический сценарий в экономике, то ипотечный пузырь лопнет в ближайшие полтора-два года», - заключил Самойлов.

Добавим, что вице-премьер Марат Хуснуллин ранее заявил о намерении добиваться продления программы льготной ипотеки на новостройки и после 1 июля 2021 года.