Правительство РФ продлило минимум до середины 2021 года программу льготной ипотеки, которая должна была завершиться 1 ноября. Она была запущена весной для поддержки спроса на жилье в кризисное время. По условиям программы, россияне могут брать ипотеку на квартиры в новостройках под 6,5% на сумму до 12 миллионов рублей в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге и до шести миллионов в других регионах.

О том, как льготная ипотека повлияла на спрос и цены, а также к каким последствиям может привести активное кредитование беднеющих уже не первый год россиян, НСН поговорила с участниками рынка.

"ВЗРЫВАЯ" НОВОСТРОЙКИ

Льготная программа вызвала «взрывной рост спроса» на рынке ипотечного кредитования. Так, по данным «ВТБ Капитал Инвестиции» (есть в распоряжении НСН), после введения льготной ставки ипотеки, доля первичных продаж жилья в кредит у таких крупных девелоперов как ПИК, ЛСР и «Эталон» превысила 70%, при том, что в прошлом году держалась на уровне 55%.

Похожие результаты показывают и другие застройщики. Коммерческий директор группы компаний «МИЦ» Геннадий Дикалов в эфире НСН признал, что льготная ипотека способствовала ажиотажному спросу на рынке новостроек.

«Безусловно, ипотека с господдержкой стала мощной мерой поддержки для строительной отрасли. Если анализировать ценовую динамику, то по Новой Москве в проектах МИЦ с начала года рост цен составил 20-25%. Льготная ипотека создала определенный ажиотаж на рынке, что в сумме с уменьшением объема в Москве и Новой Москве в третьем квартале 2020 дало резкий скачок цен. Сейчас комфорт- и бизнес-сегменты достигли потолка текущего ценового эшелона, и дальнейший рост будет много медленнее при сохранении текущей макроэкономической ситуации», - сказал он.

Директор по продажам группы компаний «Инград» Константин Тюленев в свою очередь пояснил НСН, что прямое влияние программы льготной ипотеки на рост цен можно проследить лишь в так называемой «инвестиционной» категории жилья.

«Это небольшие квартиры, «однушки» или студии. Как правило, именно эти лоты раскупаются первыми на старте продаж, при этом цена за квадратный метр в них традиционно выше, чем в квартирах большей площади.

Благодаря выгодной процентной ставке вложение средств в недвижимость сегодня выгоднее, чем банковский депозит. По отдельным проектам доходность выше в два раза. Это, в свою очередь, привело к увеличению числа клиентов, рассматривающих покупку в качестве инвестиции, а, соответственно, и к росту цены», - сказал Тюленев.

Вклад льготной ипотеки в успехи девелоперов в этом году отмечают и риэлторы.

«В этом же году, благодаря в том числе и льготной ипотеке, спрос на первичном рынке после снятия ограничительных мер вырос в среднем на 50% относительно аналогичного периода прошлого года», - отметил в эфире НСН директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

Однако высокий спрос на новостройки связан не только с запуском льготной ипотеки. Хусаинов назвал несколько факторов, которые разогрели рынок недвижимости в этом году.

«Во-первых, это нестабильная ситуация в экономике, на валютных рынках и риск обесценивания рубля, из-за чего многие россияне начали активно вкладывать свои сбережения в недвижимость, как проверенный не одним российским кризисом инструмент инвестиций. Во-вторых, из-за снижения ключевой ставки изменилась доходность банковских вкладов. В-третьих, социальные программы, как целевые, направленные на улучшения жилищных условий, так и меры поддержки молодых семей (материнский капитал) привлекли на рынок дополнительных покупателей. Естественно, что высокий спрос привёл и к более динамичному росту средней цены», - указал риэлтор.

По его оценкам, средняя стоимость квадратного метра на наиболее востребованные студии и однокомнатные квартиры в новостройках с начала года выросла на 12%, если брать в среднем по всем сегментам, то чуть выше 10%. По итогам 2020 года средней рост стоимости квадратного метра в новостройках может составить около 15%, добавил Хусаинов.

Спрос на новостройки вырос везде, но по-разному в зависимости от региона. «Например, в Краснодаре он вырос на 56%, в Новосибирске - на 55%, в Омске - на 52%, в Санкт-Петербурге на 41%, в Тюмени на 40,6%, в Москве на 38%, в Красноярске на 26,4%, в Екатеринбурге на 18%, в Казани на 15,8%», - перечислил собеседник НСН.

На фоне такой динамики неудивительно, что власти решили продлить субсидирование ставки ипотеки, которое должно было завершиться 1 ноября.

«Пока еще не все желающие смогли воспользоваться программой льготного кредитования, так как во время пандемии многие потеряли работу и доход, и были вынуждены отложить решение жилищных вопросов. Однако в следующие полгода они смогут выйти на рынок, обратиться за ипотекой и станут потенциальными клиентами банков», - пояснила в эфире НСН директор по поддержке риэлторского бизнеса группы компаний «Миэль» Юлия Федулаева.

ПУЗЫРЬ ДЛЯ ИПОТЕЧНИКОВ

В свою очередь экономист Михаил Хазин в эфире НСН выразил мнение, что такой рост цен на недвижимость может привести к формированию в стране «ипотечного пузыря», когда на фоне дальнейшего ухудшения экономической ситуации оформившие ипотеку россияне не смогут ее выплачивать даже по льготной ставке.

«Ипотеку стимулировали в логике, что это локальный спад, и сейчас начнется экономический рост и все будет хорошо. Но спад продолжается, и ничего хорошего не видно.

Ситуация совершенно типовая. Уровень жизни населения продолжает падать. Недобор НДС в сентябре – 23%. Это означает, что спад ВВП – около 20%. Это очень много. В этой ситуации даже накопленная ипотека под ударом, чего уж говорить про новую», - указал экономист.

Появление такого ипотечного пузыря чревато социальным взрывом.

«Непонятно, что делать с людьми. Выгонять их из квартир, особенно если это единственное жилье, нельзя, это вызовет серьезные социальные проблемы. Как им давать деньги, непонятно. Они ни в чем не виноваты, потому что они теряют работу из-за политики правительства и ЦБ. Это будут большие социально-экономические проблемы», - добавил Хазин.

По-иному смотрит на ситуацию глава центра экономических исследований Института нового общества Василий Колташов. Он заявил в эфире НСН, что ждать формирования ипотечного пузыря в России не стоит.

«Мы сейчас наблюдаем не ипотечный кризис, как это было в США в 2007-2009 годах, когда огромное количество людей купили жилье и не смогли платить. У нас нет ипотечного бума, чтобы этот пузырь поднялся и взлетел. Мы имеем кризис недостатка средств. То есть ипотека недостаточно понизилась, чтобы активизировать рынок. Но при этом застройщики уже почувствовали свою выгоду и стремятся взять все в цене. То есть не объемами, не увеличением предложения, а просто за счет того, чтобы поднять цену и получить больше. Этот план был у них и до пандемии, до мартовского обвала рынков. Это работает в регионах, да и то не везде.

А поднимать цену в Москве и Подмосковье не очень-то получается, потому что ценник и так очень высокий. Тут нет ни основания для роста, ни покупателя, чтобы с него эти деньги взять», - отметил Колташов.

Сходное мнение выразил Ильдар Хусаинов. По его словам, «перегрев рынка» из-за роста цен на жилье если и наблюдается, то лишь на рынке вторичного жилья.

ВТОРИЧКА - НА ВЗЛЕТ

«О перегреве стоит говорить в разрезе ажиотажно высокого спроса в сегменте вторичного жилья, что приводит к сокращению объема предложения на рынке и более активной динамике роста средней стоимости квадратного метра в новостройках», - уточнил собеседник НСН.

Причин такого ажиотажа несколько. «Во-первых, рекордно низкие ставки по ипотеке на вторичное жилье, которые в июле максимально приблизились к ставке по льготной ипотеке на новостройки. Во-вторых, более сдержанная динамика роста цен, чем на первичном рынке. В-третьих, ограниченность предложения в новостройках в особо популярных локациях. В-четвёртых, этот сегмент очень привлекателен для тех, кто покупает квартиры, с целью получения пассивного дохода от сдачи в аренду, поскольку это уже готовое жильё и нередко с хорошим ремонтом и даже мебелью и бытовой техникой. Поэтому в ближайшее время спрос на вторичном рынке будет стабильно расти, а рост цен по итогам года может составить в среднем около 8-10%», - разъяснил Хусаинов.

Более сдержанных оценок придерживается Юлия Федулаева.

«Что касается вторичного рынка, то сейчас мы видим увеличение цен в предложении до 4%, но динамика отличается по районам. Мы ожидаем роста цен экспозиции на вторичном рынке до 3% в ближайшие три месяца. Цена продажи будет несколько ниже экспозиционной, поскольку дисконты сохранятся с большой долей вероятности. Однако на фоне нервозности продавцов и покупателей они не будут большими, ориентировочно – около тех же 3%», - рассказала она НСН.

По ее мнению, реальная стоимость сделок к концу 2021 года останется на прежнем уровне, а в случае с переоцененным жильем, может даже немного снизиться.