На рынке коммерческой недвижимости особую нишу занимают нежилые здания. Стоимость таких объектов существенно выше, как и расходы на их содержание, однако подобная недвижимость имеет ряд неоспоримых преимуществ, которые для многих компаний и предпринимателей являются решающими.

О приобретении целого здания обычно задумываются опытные инвесторы или предприниматели, реализующие проекты полного цикла. Зачастую подобную недвижимость покупают под открытие центрального офиса для поддержания имиджевой составляющей бренда или создание предприятий многопрофильного обслуживания – автосервисов, компаний комплексного обслуживания, производств.

В новом материале рассказываем, как приобрести здание под ведение бизнеса на городских торгах.

Предложение от города

С 2014 года Москва выставляет на торги различную недвижимость – например, нежилые здания и помещения под ведение бизнеса, машино-места, квартиры, земельные участки жилого и коммерческого назначения и нестационарные торговые объекты. Ежедневно на Инвестиционном портале Москвы в разделе «Имущество от города» публикуется информация о новых лотах, большая часть которых реализуется онлайн.

Предприниматели и инвесторы могут подобрать подходящий объект, указав интересующие параметры – вид имущества, форму реализации, площадь, район, этаж и другие критерии. По всем предложениям доступны документация и фотографии. Некоторые лоты можно осмотреть в формате 3D-тура, который позволяет предварительно оценить их состояние и планировку.

Коммерческая недвижимость от города имеет ряд неоспоримых преимуществ. Приобрести ее можно, не выходя из дома: все аукционы проходят в электронном виде, договор заключается напрямую с собственником – столицей и городскими учреждениями, все имущество проверяется и оценивается независимыми экспертами. Ознакомиться с заключениями БТИ, оценочной компании и других специалистов, а также изучить лотовую документацию можно на Инвестпортале.

За последнее время функционал сайта значительно усовершенствовали. Благодаря этому пользователи могут более детально ознакомиться с информацией по каждому лоту, следовательно, точнее оценить его инвестиционную привлекательность. Нововведением стало внедрение на портале разделов «дополнительная информация» и «аналитика».

В категории «дополнительная информация» теперь можно узнать о подключенных к объекту инженерных коммуникациях, транспортной доступности и располагающейся в радиусе 500 метров от объекта инфраструктуре.

Второй из заявленных разделов содержит данные о численности населения в непосредственной близости от лота и его половозрастной структуре в виде инфографики.

В результате доработки портала интерфейс ресурса, панель поиска и презентационные карточки объектов стали еще удобнее: появились кнопки быстрого перехода к популярным категориям лотов. В личном кабинете пользователя теперь отображаются сроки подписания документов, статусы по прохождению сделки вплоть до государственной регистрации, кроме того, победителей уведомляют через СМС. Помимо этого, на Инвестпортале представлены подробные текстовые и видеоинструкции по участию в торгах.

Аренда или покупка?

На рынке представлены объекты под коммерческие цели, которые можно как арендовать на разный срок, так и приобрести в собственность. Что выбрать, если речь идет о здании? Давайте разберемся в преимуществах и недостатках каждого из вариантов.

Основной вопрос, который нужно решить – это ресурсы: денежные, временные, репутационные. Главное преимущество аренды – цена, которая может быть ниже в десятки раз, но всегда ли этот критерий – главный? Понятно, что приобретение здания существенно дороже аренды, однако, чтобы провести даже косметический ремонт и оборудовать целое здание, нужны значительные вложения, которые по истечении срока аренды без возможности продления могут быть утрачены навсегда, а переезд и поиск нового офиса потребуют новых затрат. Кроме того, при переезде в новый офис компания всегда несет бизнес-риски: после смены адреса необходимо время на восстановление посещаемости, привлечение новой аудитории, завоевание репутации.

Как и в ситуации с иными объектами недвижимости, стоимость здания зависит в первую очередь от площади, близости станций метрополитена и иных важных элементов городской инфраструктуры, а также достопримечательностей, проходимости, удаленности от центра, наличия собственного газового отопления и прочих факторов.

В отношении зданий необходимо придерживаться принципа долгосрочности планируемого бизнеса и обоснованности решения о форме владения, чтобы не получилось так, что к моменту роста и развития компании закончился срок аренды.

Немного статистики

Приобретение нежилых зданий напрямую у города пользуется популярностью в Москве. За последние 2,5 года на столичных торгах было реализовано 129 зданий. Из них 37 были приобретены вместе с участками земли, на которых они расположены.

Чаще всего на торгах реализуется коммерческая недвижимость свободного назначения, что открывает перед новыми владельцами широкие возможности по ее использованию. Отдельно стоящие здания не имеют ограничений, предусмотренных для помещений в жилых домах, поэтому могут быть использованы под открытие производств, больших торговых объектов, офисов, предприятий полного цикла обслуживания и под другие цели.

Кроме того, зачастую здание реализуется с земельным участком, на котором можно организовать парковку для сотрудников и гостей, установить дополнительные конструкции – беседки и зоны отдыха.

Отдельные постройки пользуются большой популярностью для размещения в них продуктовых магазинов, в том числе и потому, что их площади позволяют владельцам оборудовать в рамках одного объекта как торговый зал, так и складские и прочие подсобные помещения.

Кроме того, в отдельно стоящих зданиях часто открываются автосервисы, что также обусловлено возможностью разместить помещения для всего цикла работ на территории одной постройки.

Как купить здание напрямую у города?

Для начала необходимо выбрать объект. На Инвестиционном портале регулярно появляются новые лоты, при этом пользователи могут подписаться на рассылку подходящих под необходимые критерии предложений. Можно задать параметры по типу объекта, локации, площади, начальной стоимости и другим фильтрам.

Потенциальным инвесторам необходимо учесть один из ключевых нюансов торгов с подобными лотами: для участия в аукционах необходимо внести достаточно внушительный задаток в размере 20% от начальной стоимости объекта. С одной стороны, это потребует значительных затрат и вывода из оборота крупной суммы денежных средств, с другой – гарантирует допуск к торгам только добросовестных и заинтересованных покупателей.

После торгов задаток возвращается всем, кроме победителя и участника, сделавшего предпоследнее предложение. Если первый по какой-либо причине откажется от приобретения помещения, право подписания договора купли-продажи перейдет второму и сумма его задатка будет зачтена в счет оплаты недвижимости.

Большая часть аукционов по реализации городского имущества проходит в электронном формате: участник может находиться в любой точке мира, достаточно лишь иметь усиленную квалифицированную электронную подпись.

Примечательно, что с 2022 даже передача ключей от здания проходит в дистанционном формате. Для этого каждый объект оснащается электронным замком. После заключения сделки достаточно сообщить инвестору код от такого замка.

Сейчас на столичные аукционы выставлено 10 отдельно стоящих зданий, четыре из которых будут реализованы с земельным участком. Узнать подробнее о лотах, ознакомиться с документацией и оценить инвестиционный потенциал объектов можно на Инвестиционном портале Москвы. Если в настоящее время подходящего лота нет, доступна подписка на рассылку по заданным критериям.