В последнее время в России участились случаи, когда продавцы квартир, в особенности преклонного возраста, просят вернуть им недвижимость и аннулировать сделку в связи с тем, что при продаже на них якобы было оказано давление извне. В октябре в Российской гильдии риелторов объявили, что за 2025 год число споров по поводу недвижимости после сделки увеличилось на 15-20%. В связи с этим в России приходится применять новые меры для разрешения таких ситуаций.

Все это происходит на фоне того, что суд решил, что обманутая в 2024 году мошенниками народная артистка РФ, певица Лариса Долина при афере не осознавала своих действий. Ей, кстати, удалось вернуть свою недвижимость, хотя покупатели уже заплатили за нее деньги и пытались въехать в квартиру.

БЕЗ ДЕНЕГ — БЕЗ КВАРТИРЫ

Накануне в Росреестре предложили в случае обмана и признании сделки с недвижимостью недействительной отдавать квартиру продавцу лишь после возврата денег. Замруководителя Росреестра Алексей Бутовецкий уточнил, что вопрос денег может не решаться в случае возврата недвижимости продавцу при признании сделки недействительной. Он напомнил о необходимости учитывать права обеих сторон. При этом Бутовецкий указал, что право собственности подтверждает запись в реестре.

«Пристав просто приходит в Росреестр и говорит: гаси запись. Справедливым было бы решение, что запись о праве гасится, только когда деньги передаются обратно», - приводит его слова издание «Комсомольская правда».

Бутовецкий добавил, что это действие соответствовало бы Гражданскому кодексу, так как нельзя требовать исполнения обязательства без выполнения встречного. По его словам, судьям следует четко прописывать основания для исполнения своих решений, чтобы обеспечить защиту интересов обеих сторон. Он заметил, что в ряде случаев, когда суд возвращает жилье продавцу, вопрос возврата денег покупателю остается нерешенным.

Представители Минюста и Минстроя уже поднимали вопрос о важности изменения подхода к оспариваемым сделкам. Известно, что зачастую исполнение решений суда осложняет отсутствие прозрачного порядка возврата средств. Кроме того, в Госдуму хотят внести законопроект для защиты покупателей жилья от риска остаться без квартиры.

Первый зампред комитета Госдумы по госстроительству и законодательству, юрист Юрий Синельщиков в беседе с НСН говорил, что покупатель и продавец квартиры в равной степени несут риски при заключении сделки, поэтому в случае криминала убытки может понести как одна, так и другая сторона.

«У нас очень много случаев, когда не суд, а органы расследования поддерживают покупателя — и та и другая сторона, бывает, страдает или выигрывает. Надо учитывать, как квартиру продавали — по доверенности или непосредственно пенсионер был, что говорит нотариус, его же суд допрашивает в рамках слушаний. Ничего тут не придумаешь, нельзя же запретить сделки. Единственное, конечно, обязательно надо настоятельно внедрять идею о том, что обязательно в этих случаях должны быть нотариусы, и без них такие сделки не могут совершаться», - сказал он.

«СТАРИКИ-РАЗБОЙНИКИ»

При этом в стране растет и число случаев, когда пожилые продавцы квартир требуют вернуть недвижимость, заявляя, что сделка была совершена якобы в рамках действий мошенников. Например, недавно Верховный суд в Якутии отказал пенсионерке Ирине Кириллине в возврате квартиры, проданной, по ее утверждению, под влиянием аферистов, и оставил недвижимость покупательнице.

На фоне подобных споров в России предложили проверять дееспособность пожилых продавцов недвижимости. По мнению сенатора Айрата Гибатдинова, некоторые пенсионеры-участники фиктивных сделок часто хотят оспорить их для получения финансовой выгоды.

Кроме того, в Госдуме уже подготовили законопроект, согласно которому справка о дееспособности при сделках с недвижимостью станет обязательной. Однако юрист Яна Бондаренко в разговоре с НСН подчеркнула, что даже этот документ не гарантирует отсутствия проблем со сделкой в будущем.

«В Москве и Санкт-Петербурге уже все юристы требуют эту справку. Но опять же, когда он (продавец – прим. НСН) прошел этот осмотр? За два дня сделки, за неделю, за три часа в момент сделки? С другой стороны — успеет ли психиатр за короткий прием понять, находится ли человек под воздействием мошенников или нет? Второй момент заключается в том, что помимо юриста есть и риелтор. Это то лицо, которое заинтересовано в сделке, чтобы она состоялась», - заметила она.

Бондаренко заявила, что для того, чтобы не нарваться на мошенническую схему, в которой после покупки квартиры покупатель остается и без денег, и без недвижимости, следует всегда идти на сделку с юристом.

«Выходить на сделку нужно с юристом. Или покупать новостройку у застройщика по договору долевого участия. А то люди платят миллионы, но выходят с позицией "я сам решу", еще и договор скачивают с интернета. Имеют право, но тогда шансы на то, что они останутся без денег и квартиры, увеличиваются. К юристу нужно заранее обратиться с документами на покупаемую квартиру, он проведет их анализ, проверит всю историю и даст свое заключение, есть ли риски для покупателя. Если сделка высоко рисковая, то покупатель уже сам принимает решение. Юрист проверяет не только выписку из ЕГРН, но и переход права собственности, запрашивает все договоры», - заключила собеседница НСН.

Ранее член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков в интервью Telegram-каналу «Радиоточка НСН» заметил, что видеофиксация сделок с недвижимостью не гарантирует «адекватность» сторон.