За последние пять лет доля зарплаты, которую ипотечные заемщики тратят на выплаты по кредиту за квартиру в новостройке, сократилась на 20 процентных пунктов. Тем не менее доступность первичного жилья для россиян при этом снизилась — к такому выводу пришли аналитики компании «Эйлер Аналитические технологии» в исследовании «(Не) доступность жилья», данные которого были предоставлены «РБК‑Недвижимости».

На первый взгляд может показаться, что ипотека стала доступнее: формально условия обслуживания кредитов улучшились. Так, если еще пять лет назад ежемесячный платеж по ипотеке отнимал в среднем 80% заработка заемщика, то к 2025 году этот показатель снизился до 60%, говорится в исследовании.

Однако причина такого снижения кроется в широком распространении льготных ипотечных программ — например, семейной ипотеки и других инициатив с господдержкой. Пять лет назад подобные программы не имели столь масштабного охвата. По оценкам аналитиков, в 2025 году почти 90% ипотечного сегмента формировалось за счет льготных программ.

Ключевая особенность таких программ — заметно более низкие ставки по сравнению с рыночными кредитами. Кроме того, льготную ипотеку обычно оформляют на максимально длительный срок. В результате размер ежемесячного платежа снижается, но это создает искаженную картину доступности жилья: показатель, рассчитываемый как доля платежа от зарплаты, уже не отражает реальной ситуации на рынке, подчёркивают авторы исследования.

Более объективную оценку ситуации на рынке жилья дают данные о сроках накопления на первоначальный взнос по ипотеке. В отличие от показателей платежеспособности по кредиту, этот параметр не зависит от уровня ипотечных ставок (в т. ч. льготных), а определяется исключительно стоимостью новостроек и уровнем доходов населения, отмечают аналитики.

Расчеты показывают, что за последние пять лет срок накопления на первоначальный взнос, даже для семей с детьми, увеличился в 1,6 раза. Если в 2020 году при откладывании половины зарплаты на будущее ипотечное жилье требовалось 4,4 года, то к 2025 году этот период вырос до семи лет.

Основной причиной такого роста стало то, что доходы населения увеличивались медленнее, чем цены на недвижимость. За последние пять лет стоимость первичного жилья ежегодно поднималась в среднем на 20%, тогда как медианные зарплаты росли лишь на 15% в год.

При этом для многих россиян реальный срок накопления на первоначальный взнос превышает расчетные значения. Это связано с тем, что размер взноса зачастую значительно выше 20%. По данным компании «Эйлер Аналитические технологии», в 2025 году средний первоначальный взнос по всем ипотечным кредитам (как льготным, так и рыночным) достиг 58%, что на 21 процентный пункт больше показателя 2020 года (37%).

Кроме того, доля проектов, которые сдают с задержкой, к февралю 2026 года у топ-5 застройщиков достигла 12,7% — это более 1,95 миллиона квадратных метров, следует из данных Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ).

В феврале 2025-года этот показатель составлял лишь 3,2% (503,8 тысячи квадратных метров из 15,7 миллиона строящихся), отмечает «Радиоточка НСН». Таким образом, за год доля проблемного строительства у лидеров рынка выросла почти в четыре раза.

КАКИЕ ПРОГНОЗЫ

Аналитики «Эйлер Аналитические технологии» ожидают, что в ближайшие годы динамика цен и доходов изменится: зарплаты в России будут расти в среднем на 8% в год, стоимость жилья будет увеличиваться на 5% ежегодно, а при снижении ключевой ставки Центробанка с текущих 15,5% до 9% возрастет интерес к рыночной ипотеке.

По мнению экспертов, такая ситуация позволит лишь частично повысить доступность жилья — главным образом за счет роста числа ипотечных сделок.

Ключевые прогнозные показатели: средний размер ипотечного кредита к 2030 году увеличится до 7,2 миллиона рублей (по сравнению с 5,7 миллиона рублей в 2025 году), доля первоначального взноса останется на текущем уровне — 58% от стоимости квартиры, срок накопления даже на 20%-й взнос для семейной квартиры сократится незначительно: в текущем году он составит 6,8 года, а к 2030 году снизится до 6,3 года.

ЧТО С «САМОЛЕТОМ»

Напомним, в начале февраля застройщик «Самолет» обратился в правительство с просьбой выделить льготный кредит на 50 миллиардов рублей.

Тогда вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко говорила НСН, что «Самолет» столкнулся с коммерческими просчетами менеджмента, а теперь пытается блефовать, фактически требуя от государства 50 миллиардов рублей.

«Государству придется выбирать, где поставить запятую во фразе "спасать нельзя поддержать". Если решат спасать, то и другие застройщики потянутся в эту же историю. Выстроится очередь! Доверие инвесторов "Самолета" уже подорвано. Акции компании пикируют вниз. Я бы посоветовала государству 10 раз подумать и заставить застройщика распродать то, что у него не продано, а у него такого много. Я думаю, что "Самолет" просто решил взять на понт. Я бы на месте правительства не спешила бы печатать еще 50 миллиардов рублей и увеличивать инфляцию, и без того раздутую в январе. Действия правительства зависят от лоббистских возможностей "Самолета", — добавила Радченко.

По данным газеты «Коммерсант», правительство РФ все же не удовлетворило запрос ГК «Самолет» на предоставление льготного кредита, который застройщик направлял ранее.

Собеседник издания в банковских кругах пояснил, что финансовое состояние компании нельзя назвать критическим: она успешно выполняет большую часть своих кредитных обязательств, а значит, прямая господдержка в данный момент не требуется.

В самой ГК «Самолет» заявили, что на текущий момент не располагают сведениями о принятом властями решении.

КАК ЖЕ СДЕЛАТЬ ЖИЛЬЕ ДОСТУПНЕЕ?

Президент ассоциации «Национальное объединение строителей» Антон Глушков заявил НСН, что в России планируется расширить локальное производство стройматериалов и перейти к реализации типовых проектов, как в Советском Союзе.

«Сейчас в рамках стратегии обсуждаются три основных направления. Первое связано со снижением стоимости строительных материалов, расширением спектра локальных производств в регионах для того, чтобы снизить логистическую нагрузку на перемещение этих строительных материалов. Второе направление связано с административными барьерами, так называемый новый ритм строительства, сокращение административных издержек, снижение нагрузки, упрощение процедур, связанных с разрешением на строительство, процессом сопровождения стройки и вводом объекта в эксплуатацию. Третье направление связано с типовым проектированием и использованием типовых проектов. Этот институт был развит в Советском Союзе, а сейчас практически не используется», - рассказал Глушков.

Член Союза московских архитекторов Борис Уборевич-Боровский, в свою очередь, заявил НСН, что реализация типовых проектов в России оправдана, так как технологии помогут сделать дома архитектурно привлекательными и на треть удешевят строительство.

«Типовая застройка очень многое дала в свое время - с конца 1950-х до конца 1980-х годов - с точки зрения того, что было построено очень большое количество жилья. Другое дело, мы понимаем, что архитектурно это были некачественные дома, которые уже давно хочется снести и чем-то заменить. Но современные приемы, технологии позволяют даже в типовых домах создавать интересную архитектуру. Поэтому типовые проекты – это благо для того, чтобы получить большое количество более дешевой площади, чтобы люди могли спокойно купить квартиры не за огромные деньги», - пояснил Уборевич-Боровский.

Премьер‑министр Михаил Мишустин поручил актуализировать Стратегию развития строительной отрасли и жилищно‑коммунального хозяйства (ЖКХ) до 2030 года — с дополнительным прогнозом на период вплоть до 2035‑го. Соответствующее распоряжение опубликовано на официальном сайте кабинета министров.

В рамках этой работы правительство подготовит комплекс мер, направленных на снижение стоимости строительства жилья.

Министерству строительства предстоит разработать предложения по технологическому развитию в сфере гражданского, транспортного, промышленного и жилищного строительства, а также в области жилищно‑коммунального хозяйства. При формировании инициатив необходимо предусмотреть внедрение цифровых решений и меры по повышению производительности труда.