Санкции из-за спецоперации на Украине и уход зарубежных компаний ударили по российскому рынку коммерческой недвижимости. Пострадали офисные, складские помещения и торговые площади в ТЦ. При этом владельцы складов уже вынуждены снижать аренду и пересматривать договоры, так как бизнес начинает уходить дальше от черты города.

СКЛАДЫ БЕЗ ВЗРЫВНОГО СПРОСА

Сегмент складской недвижимости, заметно выросший в пандемию, может серьезно пострадать в нынешнем кризисе. По прогнозам специалистов, по итогам 2022 года спрос на такие объекты в Москве и Подмосковье может снизиться почти в четыре раза. Как рассказал эксперт по недвижимости Олег Бендриков в беседе с Telegram-каналом «Радиоточка НСН», бизнес уже начал пересматривать договоры аренды со складами и искать помещения не в Москве, а в области. При этом помещения под склады уже начинают массово освобождаться из-за ухода иностранных компаний и банкротств бизнеса.

«В целом на рынке недвижимости наблюдается падение спроса. Это сказывается как на аренде, так и на покупке. Если говорить конкретно про складскую недвижимость, то большинство собственников бизнеса пересматривают действующие договоры аренды. Кто-то удаляется подальше в область, потому что там стоимость аренды дешевле, чем в городе. В связи с этим, например, в Москве, освобождается большое количество складов и коммерческой недвижимости. Плюс пострадало большое количество бизнеса, многие компании закрыли свою деятельность на территории России. А крупные иностранные компании арендовали большое количество складов в Москве. За счет этого тоже освободились площади. Для того, чтобы их сдать, собственникам приходится дисконтировать», - сказал Бендриков.

По его словам, владельцы складской недвижимости понимают ситуацию, однако не горят желанием сильно снижать арендную плату. Так, в среднем собственники снижают плату на 10%.

«Все всегда по-разному. Все зависит от конкретной локации и склада. В целом, никто не хочет идти на понижение больше 10%. Но понижение стоимости аренды есть и на 30%, тут все индивидуально», - указал Бендриков.

В свою очередь управляющий партнер компании полного цикла в сегменте коммерческой и жилой недвижимости Nikoliers Николай Казанский в беседе с «Радиоточкой НСН» отметил, что в ближайшее время абсолютно все владельцы складов будут вынуждены снижать цены за аренду.

«В складах речь идет о том, что много площадей было заложено под ввод с арендаторами. Сейчас они, соответственно, будут пытаться сдать в субаренду, то есть дополнительные площади выведут на рынок. И в складских помещениях ожидается, что коррекция (ценовая – прим. НСН) будет», - сказал Казанский.

При этом он отметил, что на сегодняшний день падение спроса на складскую недвижимость проходит настолько заметно, потому что спрос на склады в 2021 году был максимальным за всю историю.

«Тут нужно понять, что объем обращения 2021 года был максимальным за всю историю. Это случилось за счет взрывного роста онлайн-ретейлеров. И поэтому сейчас наиболее ощутимо падение будет именно складского сектора просто из-за того, что предыдущий год был взрывной даже не по объемам ввода, а по объемам реализации. То есть, многие объекты, которые были подписаны – это были будущие объекты, которые еще не построены. Но уже сделки по аренде и продаже были заключены. Похожую ситуацию мы видели в 2014 году в офисном секторе, когда огромный объем площадей выходил на рынок и дальше это отразилось на офисном секторе. Сейчас череда складского пришла», - подчеркнул Казанский.

ОФИСЫ – СПРАВЯТСЯ, УДАР ЖДЕТ ТЦ

Не самая лучшая ситуация складывается также на рынке торговой и офисной недвижимости. Эксперт Олег Бендриков напомнил НСН, что из торговых центров съехало много иностранных ретейлеров, а вместе с тем они закрыли и договоры аренды. При этом он рассказал, что собственники ТЦ совсем не хотят понижать новым арендаторам стоимость платежа, потому что привыкли получать хорошую прибыль.

«Большинство ретейловских площадок, если говорить о торговых центрах, съехало. Закрылось по несколько магазинов, которые, например, относятся к одному иностранному бренду. Все они закрылись на неопределенный срок. Большинство из них сейчас закрывают договоры аренды, помещения освобождаются и их очень много. Но здесь собственники торговых центров не хотят понижать стоимость, потому что просто привыкли получать хорошую прибыль. В целом, заходят и российские компании, но количество помещений большое. Сейчас выживают только рестораны, потому что помещения именно на первой линии активно пользуются спросом», - сказал Бендриков.

А управляющий партнер Nikoliers Николай Казанский отметил, что многие компании, которые временно закрыли свои магазины в России, все же продолжают платить часть аренды собственникам помещений.

«Уход иностранных компаний больше может отразиться именно на торговой недвижимости. На сегодняшний день компании закрыли магазины, но все-таки из договоров аренды выйти не так легко. Соответственно компании ведут себя прилично», - сказал Казанский.

Он также указал на то, что уход зарубежных компаний не критично скажется на рынке офисной недвижимости. По словам Казанского, в России нет переизбытка ввода площадей в офисном секторе. При этом от подчеркнул, что если все иностранные компании перестанут платить хоть часть аренды, то по ТЦ это нанесет сильный удар.

«Иностранные компании, которые уходят – это не критично отразится на рынке офисной недвижимости. У нас нет переизбытка ввода площадей в офисном секторе, поэтому я не думаю, что это будет сильно ощутимо. А в ретейле – нужно подождать до осени. Компании должны принять решение: остаются они и открываются под другими брендами, либо уходят и перестают платить аренду. Тогда это может быть ощутимо для торговых центров. Пока магазины закрыты, объем посетителей ТЦ снизился, но при этом арендную плату, пусть не в полном объеме, но арендатор оплачивает», - сказал управляющий партнер Nikoliers.

Также он добавил, что доходы владельцев коммерческой недвижимости в России скоро непременно изменятся. При этом он подчеркнул, что из-за высокой инфляции ставки аренды сильно не просядут.

«В отдельных объектах, которые пострадают, например, в офисах, это (изменение доходов – прим. НСН) может быть. В ретейле, если арендаторы будут уходить, то это, конечно, отразится. Сейчас уже в ретейле многие ставки не фиксированные – это процент от товарооборота. Соответственно меньше посетителей – меньше товарооборот. А меньше товарооборот – меньше арендный платеж. Это не положительно скажется с точки зрения ближайшей перспективы. Но в целом, с учетом того, что инфляция будет выше, чем изначально планировалось, есть ощущение, что ставки аренды сильно не могут просесть», - резюмировал Казанский.

ИНВЕСТОРАМ СПРОС НЕ ВАЖЕН

Несмотря на снижение спроса на рынке коммерческой недвижимости, инвесторы активно вкладывают туда свои средства. Как сообщила Telegram-каналу «Радиоточка НСН» консалтинговая компания Knight Frank Russia, за пять месяцев 2022 года, три из которых проходили в условиях жестких санкций и негативных экономических явлений, объем инвестиций составил 128 млрд рублей. Такие показатели уже превышают прошлогодний полугодовой результат.

Так, лидером в структуре инвестирования в апреле-мае 2022 года вновь стали площадки под девелопмент с долей 57%. На втором месте расположилась торговая недвижимость с долей в 15%, на третьем – офисная, доля в общем объеме составила 13%. На четвертом месте расположилась складская недвижимость с долей 8%. При этом в Knight Frank отметили, что в отличие от кризиса, связанного с коронавирусом, когда акцент инвесторов сместился на складскую недвижимость, явного изменения структуры спроса сейчас не наблюдается.

Согласно данным, на сегодняшний день наблюдается большое количество сделок по продаже бизнеса компаний, которые приняли решение уйти из рынка России. Зачастую в периметр таких сделок попадают как недвижимые активы, так и средства производства, персонал, бренд, продуктовая линейка и прочее. Среди примеров – продажа бизнеса пивоваренной компании Carlsberg, производителя сыров Valio, производителя кофе Paulig, сети ресторанов «Макдоналдс» и другие.

Как рассказал управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS Алексей Новиков в беседе с «Радиоточкой НСН», динамика инвестирования до конца 2022 года будет зависеть от экономических и внешнеполитических факторов. По его словам, это будет зависеть также от усиления либо ослабления санкционного давления и отказа новых компаний от работы в России. Кроме того, указал Новиков, возможным позитивным фактором динамики инвестирования во втором полугодии 2022 года будет ключевая ставка, которая уже снизилась до 9,5%, что сопоставимо с уровнем начала года.