Член правового комитета Российской гильдии риэлторов Николай Зырянов в эфире НСН раскрыл базовый механизм защиты покупателя недвижимости — возврат средств по ст. 167 ГК РФ — и обозначил реальную проблему: деньги у продавца к моменту признания сделки недействительной могут отсутствовать.

МВД, ФСБ и Генпрокуратура предложили возвращать россиянам деньги, уплаченные риэлтору за его услуги, если суд впоследствии признает сделку купли-продажи жилья недействительной. Меру хотят включить в третий пакет мер по противодействию кибермошенничеству («Антифрод 3.0»), что уже вызвало возражения Минцифры. Силовики ждут доклада Росреестра, который ранее не находил оснований для таких решений, пишут «Ведомости». Зырянов раскритиковал подобную инициативу.

«Сейчас обсуждается много инициатив, точный смысл которых можно понять, только ознакомившись с документами, первоисточниками. Возврат денег покупателю в случае признания сделки недействительной не подлежит сомнению, поскольку это прямо предусмотрено ст. 167 ГК РФ в качестве последствия недействительности сделки. Есть определённые сложности с реальным применением двусторонней реституции, поскольку у продавца может уже не оказаться денег: он в лучшем случае потратил их, а в худшем — отдал мошенникам. Помочь решить эту ситуацию может активное применение функциональной или реверсивной синаллагмы, вытекающей из статей 307.1 и 328 Гражданского кодекса, а также возможности для суда установить особый порядок исполнения решения суда в части определения последовательности возврата полученного по сделке — сначала продавцом, а потом покупателем», — сказал собеседник НСН.

Он усомнился в необходимости отдельных, «специальных» правил для риелторов.

«В такой ситуации возникает вопрос: что именно предлагают изменить инициаторы, в каком направлении необходимо совершить дополнительные действия и какие именно? По поводу возврата комиссии риелтора: отношения заказчика и исполнителя регулируются законодательством о защите прав потребителей. Верховный суд РФ и Роспотребнадзор в своих разъяснениях неоднократно указывали на это. Закон о защите прав потребителей предусматривает процедуру защиты прав заказчика в случае оказания ему услуг ненадлежащего качества, в том числе вопросы возврата вознаграждения, выплаченного исполнителю», — указал эксперт.

Он раскритиковал идею возложить на риелторов полную ответственность за юридическую чистоту сделки.

«В связи с этим также возникает вопрос: предлагается ввести какой‑то другой, особый механизм ответственности только для риелторов? Почему недостаточно стандартного механизма ответственности исполнителя за качество оказанной услуги? Полная ответственность риелтора за юридическую чистоту сделки — это риторический вопрос. Доступ к ЕГРН и другим базам данных законодательно ограничен в целях защиты персональных данных. Риелторы могут проводить проверки только по ограниченным сведениям, находящимся в открытом доступе, и информации, предоставленной самими продавцами и покупателями. Это не исчерпывающие сведения, и нельзя исключить все риски на основе таких неполных данных. Кроме того, причиной оспаривания сделки и признания её недействительной могут стать ошибки и намеренные действия самих сторон до или после сделки, на которые риелтор не может ни повлиять, ни предвидеть. Трудно согласиться, что в такой ситуации риелтор должен нести полную безусловную ответственность за законность и действительность сделки независимо от причины её оспаривания», — добавил Зырянов.

Ранее эксперт по недвижимости Наталья Перескокова сказала НСН, что сегодня суды стали чаще смотреть не только на факт заключения сделки купли-продажи квартиры, но и на добросовестность покупателя. Чтобы не лишиться недвижимости, приобретатель жилья должен проявить разумную осмотрительность — нотариально заверить сделку, зафиксировать заключение договора на видео, использовать безналичные расчеты и так далее, а при необходимости предложить продавцу пройти добровольное психиатрическое освидетельствование.