Президент РФ Владимир Путин предложил обсудить меры для того, чтобы выровнять цены на недвижимость. Президент отметил, что с августа прошлого года зафиксирован рост объёмов ввода жилых домов, но в ряде регионов произошел рост цен на жилье, что привело к отсутствию доступной недвижимости.

Почетный член Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев в эфире НСН рассказал, почему растут цены на жилье.

По его словам, первая причина – долгосрочное обесценивание рубля. «Люди думают, как сберечь средства и используют покупку жилья как средство сохранить деньги», - сказал он.

«Второй фактор – снижение Центробанком ключевой ставки. Это привело к двух-трехкратному снижению ставок по депозитам. Раз хранить деньги во вкладах стало невыгодно, люди пошли покупать жилье», - отметил он.

По его словам третий фактор – сокращение объемов строительства в России в 1,5-2 раза из-за мер, которые предприняли власти РФ для защиты прав дольщиков. «Основные механизмы этой защиты прав – сокращение Минстроем числа компаний, которые могут привлекать средства дольщиков примерно в шесть раз и введение эскроу-счетов», - рассказал он.

Апрелев напомнил, что если ранее застройщики получали право распоряжаться деньгами дольщиков сразу после их получения, хотя строительство самого дома находилось на стадии котлована, то теперь они получат их только после сдачи дома в эксплуатацию, а строить будут на банковские кредиты.

«Но зато доступ к этим деньгам получили банки. Причем у большинства людей нет своих денег на покупку жилья, то ее покупают в ипотеку. Но полученные деньги по ипотеке остаются в банке, ведь они заморожены на эскроу-счетах до сдачи дома. При этом никаких процентов за эти деньги на счетах покупатель жилья не получает, а проценты по ипотеке платит. Большей глупости придумать невозможно!» - возмущается эксперт.

По его мнению, именно поэтому желающих вкладывать средства в эскроу-счета нет, и рынок сократился. Он напомнил, что во всем мире в финансировании строительства участвуют только закрытые паевые инвестиционные фонды и банки, то есть профессиональные инвесторы, частников на этот рынок не допускают. Апрелев отметил, что в России граждан допустили до рынка строящегося жилья, и эта ошибка до сих пор не исправлена.

«Банки получили беспроцентные средства, которые просто лежат на счетах и не могут быть направлены на само строительство», - добавил он.

По словам эксперта, ипотеку не надо направлять на поддержку строящегося жилья, только на готовые новостройки, включая ИЖС. «Последнее в условиях пандемии и огромных площадей земли вокруг городов особенно актуально. Зачем загонять людей в коробки и уплотнять застройку?» - задается он вопросом.

В этой связи льготная ипотека под 6,5% далеко не первый фактор роста цен. «Но если ее не продлят после 1 июля, то мы увидим колоссальное падение объемов предложения и дальше, а рост цен на жилье продолжится, хотя себестоимость квадратного метра жилья в Москве – 50-80 тысяч рублей за квадратный метр, в ней стоимость арматуры и цемента – порядка 15%, а московские рыночные цены на жилье вы знаете – в три раза выше. Хотя понятно, что здесь нужно учитывать еще стоимость земли, подключения к коммуникациям и другое», - рассказал Апрелев.

При этом он отметил, что сильного роста цен не ожидает, поскольку рост цен сокращает и без того слабый платежеспособный спрос, а все, кто хотел и мог купить жилье, сделают это сейчас. То есть спроса на рынке не останется, предупреждает риелтор.

«Этот прогноз корректен, если не будет сильной инфляции. Если же Центробанк продолжит печатать деньги, то, наверное, это будет стимулировать покупки жилья», - предупредил Апрелев.

Для того, чтобы избежать падения объемов строительства, нужно создать господдержку ипотеки для готового жилья и убрать с рынка строящегося жилья физлиц, оставив только профессиональных инвесторов, считает эксперт.

Он предложил новый механизм финансирования строительства, когда покупатель заключает соглашение о намерениях купить жилье в будущем доме у застройщика и платит 10% от стоимости жилья, а затем банк после ввода дома в эксплуатацию дает кредит покупателю на остальную сумму.

В конце декабря Апрелев рассказал, что стоимость арматуры – далеко не самый важный фактор в ценообразовании на рынке жилья.