На фоне вызванного коронавирусом и девальвацией рубля кризиса правительство намерено снижать требования к застройщикам. Об этом на прошлой неделе заявил первый замглавы Минстроя Ирек Файзуллин. По его словам, ведомство уже разработало изменения в перечень обязательных требований, в итоге их количество должно уменьшиться на 30%.

НСН выяснила у аналитиков и участников строительного рынка, как на отрасли отразился кризис и какие есть прогнозы по ее восстановлению и развитию.

Все девелоперы единодушны в том, что самое сложное уже позади, поскольку с 6 мая заработали стройки в Москве, с 18-го – в Подмосковье.

«Генподрядчики смогли оперативно и в том же количестве вернуть строителей на стройки. Субподрядчики – отделочники, заказ оборудования, клининговые компании – раскручивались дольше, но ближе к концу недели все возобновили работу. Неделя потребовалась на реорганизацию всех ресурсов. Эта неделя более активная, отрасль в этом плане восстановилась», - рассказала НСН директор по продажам группы компаний «Пионер» Диана Нилиповская.

Эпидемиологическая ситуация накладывает свой отпечаток на работу строителей, но в целом застройщики справляются с обеспечением санитарных условий.

«Нам удалось избежать заболевания COVID-19 среди сотрудников и рабочих строительных бригад, потому что мы следовали требованиям ответственных органов. Это ведение контрольных журналов, профилактический осмотр сотрудников, выборочные тесты, соблюдение социальной дистанции, маски, перчатки. В клиентских офисах увеличили переговорки, добавили защитные экраны, средства защиты во всех зонах, вплоть до инструкции, как нужно надевать и снимать перчатки. Так что мы полностью готовы, ждем открытия офисов», - признался НСН заместитель коммерческого директора группы компаний «А101» Дмитрий Власов.

В том числе из-за санитарных мер требуется больше времени на возвращение к докарантинным темпам строительства

«На стройки мы выводили рабочих постепенно. До приостановки строительства в Подмосковье у нас работало порядка 10 тысяч рабочих. В первую неделю открытия строек на площадки мы вывели 7 тысяч человек. Сейчас выводим бригады постепенно и до конца месяца на строительных площадках будут работать более 10 тысяч рабочих, и мы вернемся к прежним темпам строительства», - пояснила НСН коммерческий директор группы компаний «ФСК» Ольга Тумайкина.

В начале пандемии большинство компаний оперативно перевело офисных работников на удаленный режим работы. Не возникло серьезных проблем и с организацией продаж, которые в новых условиях также перешли в онлайн-режим. Карантин стал стимулом цифровизации рынка недвижимости.

«Основную массу сотрудников мы перевели на удаленный режим работы с 18 марта. Здесь серьезных проблемы мы не заметили: компания достаточно серьезно вложилась в средства автоматизации и дистанционной работы. Нам пришлось ограничить работу офисов продаж, поэтому серьезным вызовом стало обеспечение дистанционных продаж – дать возможность человеку посмотреть и заключить договор. Эту задачу мы выполнили, теперь компания дает возможность заключать сделки дистанционно. Департамент продаж проводил онлайн-встречи как индивидуальные, так и групповые. Наш сайт и ресурсы позволяют клиенту видеть наши объекты. Плюс дополнительные сервисы, например, приобретение типовых ремонтов. И в сотрудничестве с «Икеей» - демонстрация вариантов меблировки. У нас было порядка 200 удаленных показов. Люди смотрят», - заверил НСН финдиректор группы компаний «Инград» Петр Барсуков.

Правда, к переводу продаж недвижимости в интернет оказалась не полностью готова банковская сфера. «Сейчас достаточно высокая доля ипотеки, она достигает 70%. И пока не все банки успели перестроиться на онлайн-выдачу, хотя ЦБ достаточно быстро принял поправки, позволяющие выдачу ипотеки онлайн», - считает Дмитрий Власов.

В целом, девелоперы не планируют сокращать персонал, хотя экономический кризис вносит свои коррективы.

«Мы еще до этого планировали оптимизацию численности. А если продажи падают, то нет смысла держать менеджеров по продажам. Мы небольшой процент этих сотрудников сократили. Но в основном людей перевели в онлайн. Мы решили дождаться завершения карантина, посмотреть, что будет. Пересмотрели KPI и бонусные составляющие. Оптимизация больше прошла с точки зрения затрат», - признала Диана Нилиповская.

Падение продаж в столичном строительстве в апреле достигало 50%, рассказала НСН директор департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank Ольга Широкова.

«Количество зарегистрированных сделок за апрель в Москве оказалось в два раза ниже прошлогоднего уровня (при этом существенная доля – это подписанные сделки марта). Электронная регистрация пока не получила широкого распространения (у малого количества застройщиков она есть, и далеко не все покупатели готовы к этому формату)», - отметила эксперт.

Эти данные подтвердил НСН и Дмитрий Власов. «Если говорить об эффекте экономического спада в стране, то в апреле продажи упали на 49% к уровню марта. По Новой Москве показатель еще хуже – 53%. По сравнению с апрелем 2019 года объемы продаж снизились на 66%. Это серьезные цифры».

По оценкам аналитиков Knight Frank, спрос на рынке жилья в этом году снизится на 20%.

«Наш прогноз по жилью – если ограничения снимут в июне – снижение спроса на 15-20% по году. Рынок жилья поддержит субсидированная ипотека и ряд других мер, принятых для отрасли в целом», - рассказала НСН Ольга Широкова.

Государственная субсидия ипотеки оказалась очень востребована застройщиками. Прежде всего в эконом- и комфорт-сегменте.

«Если говорить про спрос, то А101 находится в достаточно стабильной нише клиентов со средним лотом. Мы со своими проектами максимально эффективно попадаем в программу господдержки с лимитом 8 млн рублей. Она сможет нам поднять продажи не менее чем на 30%», - считает Дмитрий Власов.

Похожие данные приводит и вице-президент по розничным продажам группы ПСН Екатерина Тейн.

«Мы продолжаем наблюдать активный спрос на квартиры в проектах комфорт-класса группы ПСН. С середины апреля продолжается значительный рост продаж, поскольку мы очень быстро перешли на дистанционное оформление продаж и запустили личный кабинет для клиентов. Кроме того, мы не повышали цены на квартиры в марте и апреле, и покупатели, которые хотели вложить сбережения в недвижимость, воспользовались нашим выгодным предложением. Сейчас, к концу мая, мы наблюдаем рост спроса на 30% по сравнению с апрелем, и на 15% по сравнению с маем 2019 года», - рассказала она НСН.

По словам Тейн, выгодные ипотечные программы выступают высоким драйвером восстановления отрасли. «В наших ЖК комфорт-класса большой популярностью пользуются предложения со ставками от 6,4%, и 6,5%», - добавила она.

«Поддержка государства в виде субсидированной ипотечной ставки вызвала большой ажиотаж на рынке. Такой кредит нацелен на то, чтобы уменьшить ежемесячный платеж. Если посчитать, то в сравнении со ставками предыдущего года он снизился примерно на 20%», - подтвердил Петр Барсуков.

Еще одним фактором поддержки строительного рынка в условиях кризиса стал начавшийся в прошлом году переход отрасли на эскроу-счета.

«В прошлом году была проведена реформа отрасли. Была долгая дискуссия о переходе – не переходе на эскроу. По моему мнению, компании, которые реализуют проекты в режиме эскроу, находятся в более выгодном положении. Потому что у них есть гарантированное обязательство банка профинансировать проект, и он смотрится относительно надежно относительно других проектов. Это принципиально важно. Потребителю можно рекомендовать внимательно изучить возможность компании завершить проект», - объяснил финдиректор ГК «Инград».

Тем не менее ситуация остается сложной, на рынок давит снижение покупательской способности населения, и давать прогнозы по ее развитию девелоперы пока не готовы. Стабилизацию на рынке они ожидают не ранее осени.

«Надеемся, первые признаки восстановления мы будем отмечать к августу-сентябрю. Стабилизируется ситуация, думаю, к середине – второй половине 2021 года», - заявил НСН Дмитрий Барсуков.

«Основные проблемы для рынка жилой недвижимости: сокращения спроса ввиду как приостановки работы большинства сопровождающих процесс продажи организаций, так и временного отказа от покупки со стороны самих покупателей», - считает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank.

Это вынуждает застройщиков разрабатывать новые подходы к привлечению клиентов. Например, А101 запустила три программы поддержки клиентов. Две нацелены на покупателей квартир, и одна – на малый и средний бизнес.

«По одной мы берем выплату процентов банку до конца года. Во второй пошли дальше – по факту клиент полностью освобожден от ежемесячных платежей на год. И третья – в поддержку малого и среднего бизнеса мы запустили арендные каникулы на 8 и 10 месяцев», - перечислил Дмитрий Власов.

Похожие акции запустила ФСК. «Сейчас у нас действует акция с кэшбэком: тем, кто приобретает жилье в разгар пандемии, начисляем кэшбэк до 0,1% от цены договора приобретения за каждый день официальной самоизоляции. Очень выгодно для тех, кто так или иначе собирался покупать квартиру в ближайшее время и накопил необходимую сумму, после возвращения к нормальному ритму жизни получить на счет приятную сумму, которую можно будет потратить на меблировку, перепланировку или переезд. Есть акция для медицинских работников. Есть программы, которые мы разработали совместно с банками, и по ним покупателю вовсе не придется платить ипотечные взносы до конца годы – эти выплаты мы берем на себя», - рассказала НСН Ольга Тумайкина.

А вот снижать цены застройщики не готовы. «До конца года в долгосрочном периоде мы не планируем снижение цен. В рамках эскроу-финансирования в этом нет необходимости. Этот механизм и создавался для таких сложных ситуаций, когда тебя полностью финансирует банк. А в проектах, которые на финальной стадии, мы тоже не заинтересованы снижать цены, потому что именно эти проекты обеспечивают маржинальную часть», - объяснила Диана Нилиповская.

Снижать цены никто не будет, подтверждает Петр Барсуков. «Отрасль ни технически, ни эмоционально к этому не готова. Отмечаем снижение спроса: уверенность людей и их возможности совершать сделки снизились. Если кто-то начнет снижать цены, то покупателям нужно очень внимательно относиться к возможности застройщика завершить проект. Сегодня какого-то инвестиционного запаса для снижения цен у девелоперов нет», - пояснил он.

На рынке жилой недвижимости пока нет какой-то значимой динамики, отмечает Ольга Широкова. «Цены росли весь прошлый год на фоне сокращения объемов нового предложения. Определенный объем отложенного спроса накоплен, он будет реализован, как только рынок вернется к полноценному функционированию. Существенного изменения цен мы не ожидаем, возможны корректировки за счет структурных изменений в предложении», - заявила НСН аналитик Knight Frank.

По данным компании, наиболее устойчивыми в условиях кризиса окажутся сегменты элитного жилья и проекты эконом и комфорт класса, бюджет жилья в которых максимально близка к размеру кредита на субсидированных условиях (до 8 млн в Москве).

«Также мы ожидаем ренессанс на рынке загородной недвижимости – для этого сегмента сейчас сложились максимально благоприятные условия, а новых проектов здесь не было несколько лет», - пояснила Ольга Широкова.

Сильнее всего кризис ударил по сегменту офисной недвижимости. «Во-первых, офисы оказались полностью закрыты на период карантина. За пустующие площади компании при этом должны были платить как и в обычный период, если только отдельным из них не удалось договориться о дисконте на ставку или арендных каникулах, - указала собеседница НСН. - Во-вторых, компании попробовали удаленный формат работы и многим из них он пришелся по душе. По мере возвращения из карантина и снижения неопределенности, часть арендаторов будет планировать снижение текущего объема офиса, а больше всех, несмотря на более высокую устойчивость, планы по сокращению площадей выказывают крупные компании, банки и корпорации, которые и арендуют площади, и имеют офисы в собственности. Такие крупные пользователи уже не в единичном формате отказываются от арендованных площадей либо пытаются передать их в субаренду».

Санитарные меры влияют на рынок торговой недвижимости. По словам Широковой, из-за необходимости привлекать и удерживать потребителей, изоляционные ограничения будут еще долгое время влиять на режим работы ТРЦ даже после разрешения на их работу.

«Такое положение повлияет и на ввод ранее анонсированных к открытию в этом году объектов, по нашей оценке перенесутся открытия более чем 50% торговых центров в столице, около 30% в регионах. Восстановление отрасли произойдет не ранее чем через год, если текущие ограничения будут сняты в ближайший месяц, при продлении мер – не ранее 2022 года», - рассказала она.

Меньше всего пострадал в период самоизоляции сегмент складской недвижимости. Большинство складов продолжали работать, а на склады операторов онлайн-торговли и продуктовых ритейлеров нагрузка выросла в разы.

«В виду ограниченного свободного предложения качественных складов в Московском регионе (по итогам I квартала 2020 года доля вакантных площадей составляла 2,5%) и сокращения объемов нового строительства мы не ожидаем изменения ставок аренды на склады и к концу 2020 годы мы прогнозируем, что она останется на уровне I квартала 2020 – 3900 – 4000 рублей за кв. м в год», - отметила аналитик.

«Рынок немного поменялся. Мы все живем в онлайне, спрос обеспечивает ритейл. А ритейлу нужны склады. Сейчас взрывной спрос на складские помещения. Если говорить о коммерческой недвижимости, то люди начинают переосмысливать затраты на аренду офисов. Самое быстрое восстановление спроса ожидается в сегменте комфорт-класса, особенно в Новой Москве», - заключил Дмитрий Власов.